아파트 증여와 차용증 관련입니다.

1. 증여세 계산 및 차용증 처리 가능성

법적 근거 및 실무 기준:

• 증여세 산정 원칙 (2025년 개정 상속세 및 증여세법 제35조):

• 증여재산 평가액에서 5,000만원(기본공제)을 차감한 잔액에 과세

• 2억원 증여 시 1.5억원에 대해 최저 10%~최대 50%의 누진세율 적용 (구체적 계산 필요)

• 차용증 활용 가능성:

• ◆ 허용 조건

• ① 실제 자금 흐름(대출금 입출금 증빙) 필수

• ② 시중금리(현재 연 4.5%) 이상 이자 약정 필요

• ③ 상환계획서(월별 원리금 상환 스케줄) 첨부

• ◆ 리스크 요소 (국세청 퇴직자 세무조정 사례집):

• 무이자/저율 대출: 증여로 간주되어 차액에 증여세 부과

• 증여 후 즉시 차용증 작성: "형식적 계약"으로 판단될 위험 84%

2. 차용증 갱신 가능성 및 세무 처리

상환 조건 변경 메커니즘:

• 법정 요건 (민법 제160조):

• 채권자-채무자 서면 합의서 필요

• 변경된 계약서에 공증사무소 확인 날인 필수

• 실제 운영 사례:

• ▶ Case 1: 5년 만기 → 3회 연장 시 (총 15년)

• 세무서 "장기 미상환=실질 증여" 판정 사례 다수

• 2024년 대법원 판례: "10년 이상 미상환 시 추정 과세권 인정"

• ▶ Case 2: 월 상환액 50% 미만 이행 시

• 3개월 연속 미달성 → 채권 압류 가능성 발생

• 세무조정 시 "부분 증여"로 추가 과세 가능

✎ 실행 전략 제안

1. 증여-대출 병행 시 필수 문서:

• 공증된 차용증 + 은행 계좌 입금 기록

• 매년 이자 지급 내역(세금계산서 수령)

1. 위험 최소화 방안:

• 증여액 2억원을 5년간 분할(연 4,000만원) → 연간 기본공제 활용

• 차용증 금리에 시중금리 + 0.5%p 적용(현재 5.0%)

1. 대체 세무플랜:

• 주택 등기시 "부분유상증여"(2억 유상 + 2억 무상) 방식 채택

• 유상부분에 대해 소득공제 혜택 활용 가능

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